 Ви плануєте продати чи придбати будинок, землю чи іншу нерухомість? Тоді ви, напевно, знаєте, що з наступного року, а саме з 01.01.2004, набуває чинності Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб». Але чи знаєте ви, які зміни в оподаткуванні операцій з продажу нерухомості він передбачає? Вони почнуть діяти здавалося б не скоро – лише з 1 січня 2005 року. Та знати їх треба вже сьогодні. Особливо, якщо ви плануєте придбати квартиру найближчим часом. Пропонуємо розібратися в нових правилах та нормах разом.
Перш за все, уточнимо, що мається на увазі під нерухомим майном у Законі України № 889-ІV від 22.05.03 «Про податки з доходів фізичних осіб». Згідно з п.1.10 Закону «Нерухоме майно (нерухомість) – об’єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їхніх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля». Отже, нерухомість – це земля і те, що побудовано на ній.
Крім того, нерухомість, відмінна від землі, згідно з Законом поділяється на будівлі – приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об’єкти власності, функціонально пов’язані з такими приміщеннями, які в свою чергу поділяються на «будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об’єкти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об’єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі», та споруди (всі об’єкти нерухомості відмінні від будівель).
Оподаткування доходів від продажу квартир, будинків, кімнат
(включно з землею, що знаходиться під об’єктом) | Період отримання права власності на об’єкт нерухомості | До 01.01.04 р. | після 01.01.04 р. | До 100 кв.м.
(оподатковується весь дохід
від продажу) | Більше 100 кв.м.
(оподатковується
частина доходу
пропорційна
перевищенню
загальної площі
100 кв.м.) | Перший продаж (оподатковується
прибуток від продажу, зменшений
на 10% за кожен рік володіння, крім першого, але сума податку має бути не менше суми мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня року, в який продається нерухомість) | Всі продажі, крім першого
(оподатковується прибуток
від продажу, але сума податку
має бути не менше суми
мінімальної заробітної плати,
встановленої на 1 січня року,
в який продається нерухомість) | | перший продаж | всі продажі після першого | незалежно
від порядковості продажу | 2005-2006 рр. | з 2007 р. | 2005-2006 рр. | з 2007 р. | | 1% | 5% | 5% | 13% | 15% | 13% | 15% |
Тепер конкретніше про оподаткування доходів від продажу нерухомості. Суттєвий момент для бажаючих продати нерухоме майно – хоча Закон набуває чинності з 1 січня 2004 року, але порядок оподаткування операцій із продажу нерухомого майна передбачений статтею 11 цього Закону, почне застосовуватися лише з 1 січня 2005 року. Отже, якщо ви продасте нерухомість у 2004 році, ваші доходи податком обкладатися не будуть. Так само, як і зараз, треба буде сплатити лише держмито.
| Період отримання права власності на об’єкт нерухомості | | Період отримання права власності на об’єкт нерухомості | | До 01.01.04 р. | Після 01.01.04 р. | | Оподатковується дохід від продажу | Оподатковується прибуток від продажу | | 5% | 2005-2006 рр. – 13% з 2007 р. – 15% |
Проте 1 січня 2004 року – дата важлива, незважаючи на те, що податки за схемою передбаченою законом будуть обраховуватися з 2005 року. Ця дата – своєрідна межа, яка визначає порядок нарахування податків. Нерухомість придбана до 01.01.04 і після цієї дати оподатковуватимуться по-різному (зазначимо, що податковим агентом згідно з Законом буде нотаріус, який посвідчуватиме договір).
Розглянемо спершу особливості оподаткування доходу з продажу нерухомості, яка була у власності фізичної особи до 01.01.04 р.
Якщо за рік ви продаєте один будинок, квартиру чи кімнату (включаючи землю, що знаходиться під таким об’єктом нерухомого майна або присадибну ділянку) і площа цього об’єкта не перевищує 100 квадратних метрів, то ваш дохід оподатковується у розмірі 1 відсотка від вартості проданого майна. Наприклад, протягом одного року ви продали одну квартиру площею 50 кв.м. за 100 тисяч гривень. Як податок ви сплатите 1000 гривень.
Якщо площа нерухомості, яку ви продаєте, перевищує 100 кв. м., то за дохід з надлишку площі знімається 5-відсотковий податок. Наприклад, площа квартири становить 125 кв.м., ви продаєте її, скажімо, за 200 тис. грн. Скільки потрібно сплатити податку? Спершу визначаємо площу, яка перевищує 100 кв.м.: 125 кв.м. – 100 кв.м. = 25 кв.м. Потім визначаємо частину доходу, яка припадає на площу, що перевищує 100 кв.м.: 200 тис.грн. х 25 кв.м.: 150 кв.м. = 40 тис.грн. Отже, 160 тис.грн. будуть оподатковуватися за ставкою 1%, а 40 тис. грн. за 5 відсотками, і в результаті ми матимемо 160 тис. х 0,01 + 40 тис. х 0,05 = 3600 грн. (0,01 – 1%, 0,05 – 5%)
Такий порядок нарахування податків застосовується, коли протягом одного календарного року ви продаєте не більше одного будинку, квартири або кімнати. Якщо до 01.01.04 року ви мали у власності більше одного будинка, кілька квартир чи кімнат і вирішили продати їх протягом одного року, всі продажі, крім першого оподатковуватимуться за ставкою 5%. Наприклад, у вас є дві квартири по 60 кв.м. кожна. У 2005 році ви вирішили продати обидві за ціною 150 тисяч гривень кожна. Прослідкуємо, як виглядатиме схема оподаткування. Отже, з доходу від продажу першої квартири ви маєте сплатити 1500 гривень, вирахуваних за ставкою 1%, оскільки це квартира придбана до 01.01.04, площа її не перевищує 100 кв.м. і це перша квартира, яку ви продаєте в поточному році. З доходу від продажу другої квартири ви маєте сплатити податок вже за ставкою 5%, оскільки це другий об’єкт нерухомості, який ви продаєте в поточному році і її площа значення не має. Сума податку при продажі другої квартири становитиме 7500 гривень. Всього від продажу двох квартир ви сплатите 9000 гривень.
Так само 5-відсотковий податок стягується при продажу нерухомості, яка не є квартирою, будинком чи кімнатою. Наприклад, гараж, дача, за умови, що вони були у власності платника податку до 01.01.04 р.
Отже, ми розглянули варіанти оподаткування операцій з продажу нерухомості, яка стала власністю фізичної особи до 01.01.2004 року. Для обрахування податків з доходів від продажу нерухомості, придбаної після 01.01.04, застосовується інша схема.
При обрахуванні розміру податку в цьому випадку береться до уваги дохід від продажу, витрати на придбання чи будівництво нерухомості та кількість років володіння цією нерухомістю. Знаючи ці показники, ми визначаємо прибуток як різницю між доходом від продажу та витратами на придбання зменшену на 10% за кожний рік володіння нерухомістю, починаючи з другого календарного року. Тобто, якщо ви володіли квартирою 4 роки, то з різниці між доходом та витратами ми віднімемо 30% цієї різниці. Якщо ви в 2004 році придбали квартиру за 100 тис.грн., а в 2007 році продаєте її за 150 тис.грн., то ваш прибуток становитиме: (150 тис.грн. – 100 тис.грн.) х (1 – 0,1 х (4 - 1) = 35 тис.грн. (0,1 – 10%). Отже, саме з цього прибутку платиться податок. До з 2004 до 2007 року – 13%, а з початку 2007 – 15%. Тому в нашому прикладі після продажу квартири ви сплатите 5250 грн.
Загалом розрахунок оподатковуваного прибутку здійснюється за такою формулою: П = (Д - В) х (1 – 0,1 х (Р - 1)), де П – оподатковуваний прибуток, Д – дохід, отриманий платником податку внаслідок продажу нерухомого майна, В – витрати на придбання цього нерухомого майна, Р – кількість календарних років, протягом яких це нерухоме майно перебувало у власності платника податку.
У нашому прикладі різниця між доходом та витратами значна, а кількість років володіння всього 3, тому податок досить великий. Але, якщо ви продаєте квартиру не дорожче, ніж її купували, а володіли нею досить довго, сума податку може бути зовсім малою. На цей випадок закон передбачив, що сума податку не може бути меншою, ніж мінімальна зарплата встановлена на початок року, протягом якого продається квартира.
Якщо ви продаєте якусь іншу нерухомість, а не квартиру, будинок чи кімнату, або продаєте другий чи вже й третій об’єкт нерухомості, то кількість років володіння цим майном при обрахуванні оподатковуваного прибутку не береться до уваги і визначається просто як різниця між доходом, отриманим від продажу майна та витратами на його придбання або будівництво. Ця різниця оподатковується за ставкою 13% з 01.01.04 до 31.12.06 та 15% з 01.01.2007 року.
Щодо об’єктів незавершеного будівництва, то незалежно від того, коли ви стали його власником, при продажу ви сплатите податок з прибутку від продажу 13% до та 15% із 2007 року.
При обміні, скажімо, квартир кожна сторона сплачує 50 відсотків від суми податку. Розмір податку залежить від того, коли були придбані квартири – до 01.01.04 чи пізніше.
Сподіваємося, податки на доходи від продажу нерухомості стали набагато зрозумілішими, і при продажі та купівлі квартири чи будинку ви знатимете, чого чекати від податківців.
Хай тепло та затишно буде в ваших оселях!
Підготувала
Світлана КУШНІР
|
